雅閣帝苑 Meta 廣告服務提案

Table of Contents

不動產廣告操作經驗

以下為 AIdid Intelligence 在不動產建案的廣告代操紀錄。我們的不動產廣告經驗涵蓋桃園郊區低密度別墅、新北市都會型大樓、北投溫泉宅等不同產品定位，熟悉高資產買方的觸達策略。實際廣告成效數字屬商業機密，如需進一步了解，歡迎洽談後簽署 NDA 取得完整資料。

案例名稱	建案類型	主要 KPI	成效摘要	備註
富山春百佳美建設	桃園郊區電梯別墅	私訊互動率、到訪轉換率	私訊廣告（Messenger）操作，成效優異	為本提案 CPL 推算之主要參考基準；產品定位與雅閣帝苑高度相似
明日朗朗	新北市都會型大樓	名單量、CPL	多輪 A/B 測試後穩定優化，成效持續提升	都會型客群觸達策略
東騰北投	北投溫泉宅	名單品質、來訪率	高資產溫泉宅買家精準觸達，名單品質優良	北投溫泉宅，稀缺型產品

關鍵學習 01 ｜富山春案（桃園郊區別墅）

目標族群年齡偏高（50–65 歲），填表意願較低，以「私訊互動」作品質篩選比名單廣告更有效率
情境素材（花園生活感）CTR 顯著高於規格型素材；真實照片優於合成渲染圖
夫妻同決策特性明顯，素材設計需兼顧男性（投資/規格）與女性（生活情境/花園）雙視角
此案操作經驗為雅閣帝苑策略規劃提供最直接參考，兩案產品定位與受眾特徵高度相似

關鍵學習 02 ｜都會型建案共通心法

前 1–2 個月廣告學習期 CPL 偏高屬正常，數據積累後 CPL 通常可下降 30–50%
A/B 測試框架需在第一個月建立，而非中途補做，才能確保有效比較基準
名單品質比數量更關鍵：篩選題設計（如預算區間、購買時程）可有效提升來訪率

Section 02

客戶分析 — 雅閣帝苑

深度剖析雅閣帝苑之產品核心、品牌調性與目標受眾，為後續廣告策略提供清晰的方向依據。

2.1 產品七大核心賣點

01

頂尺庭院生活

每戶獨立前庭花園 12–31 坪，可完全客製化造景，享私家花園的稀缺居住體驗。

02

星級景觀工程

社區導入日式星級花園造景設計，媲美五星酒店的入戶意境。

03

純電梯別墅規格

1–4 樓共 73 坪，電梯直達、無壁鄰干擾，兼具別墅私密性與大樓便利性。

04

日德精工選材

日本大榮電梯、Bosch 廚房洗碗機、日本 INAX 衛浴（含獨立浴缸、保溫地磚、除甲醛壁磚）。

05

德國奈米自潔外牆

奈米科技外牆長效抗污自潔，降低維護成本，維持建物如新外觀與長期資產價值。

06

4 樓王者套房

整層大主臥附設 MINI 吧檯，尊享私密專屬空間，兼具生活品味與實用功能。

07

黃金交通樞紐

距 66 快速道路僅 3 分鐘，桃園市區、台北、新竹三地通達；提供 VR 環景線上賞屋。

2.2 品牌調性定位

品牌核心主張	以花園別墅為載體，實現高資產族群對「有土斯有財、私人庭院生活」的終極嚮往
風格關鍵字	新古典精品／低調奢華／地段稀缺性／日式精工感
品牌情感主軸	「這輩子應該住一次這樣的房子。」—— 成就感、精品感、生活質地
競爭差異點	同區域無同類型電梯花園別墅競品；1,980 萬起跳具價格誠意，相比台北同級產品稀缺性更高

2.3 目標受眾畫像（TA Profile）

維度	主力受眾	次要受眾
年齡區間	50–65 歲（退休或準退休族）	40–50 歲（壯年高收入換屋族）
資產背景	已有自有房產，有置產換屋或孝親房需求	高薪專業人士，首次購置高總價資產
職業類型	企業主、退休主管、醫師、律師、建商	高階主管、醫師、科技業主管
購房動機	自住升級、投資保值、為子女購置孝親房	換屋升級、資產多角化配置
生活型態	注重私密空間、喜愛庭院花園、偏好精品生活體驗	追求生活品質升級，有孝順父母的孝親房動機
痛點	市區豪宅面積小、公設比高；社區型大樓缺乏隱私	新竹/桃園置產性價比訴求，追求交通便利性
廣告偏好	圖文並茂、真實照片、質感影片；信任口碑與專業感	強調數據、設備規格、升值潛力

Section 03

市場洞察

以下摘錄三項對本次廣告策略影響最關鍵的市場洞察，完整數據來源與分析請參閱附錄一（市場研究數據）。

洞察 01 ｜高總價別墅市場韌性

2025 年台灣整體房市量縮約 24–25%（選擇性信用管制影響），但 2,000 萬以上高總價別墅與低密度住宅受影響程度相對有限。高資產買方自備款充裕，對貸款限制敏感度低，市場量縮反而使廣告競爭烈度稍降，有利控制 CPL。

資料來源：內政部不動產資訊平台、信義房屋不動產季報（2025 Q1）

洞察 02 ｜桃園觀音區具備增值潛力

桃園觀音區近年成屋均價約 NT$24–25 萬 / 坪，鄰近新屋區均價 NT$26 萬 / 坪。桃園航空城計畫帶動長線置產需求，66 快速道路提供極佳對外交通優勢。雅閣帝苑為同區唯一電梯花園別墅，稀缺性與性價比兼具。

資料來源：樂居網觀音區房價趨勢（2025 Q1）、桃園市政府航空城計畫公告

洞察 03 ｜ Meta 廣告對 40–65 歲高資產族群覆蓋力強

Meta 廣告在台灣 18 歲以上人口的觸及率達 85.8%，45–64 歲族群仍是 Facebook 核心活躍用戶，每日使用時間約 35–45 分鐘，主要活躍於午休（12–14 時）與下班後（19–22 時）。此族群以動態牆（Feed）為主要資訊來源，私訊（Messenger）為習慣的問詢管道，廣告覆蓋效率高。

資料來源：Meta Ads Manager 台灣廣告觸及估算工具、We Are Social 2025 台灣數位報告

Section 04

Meta 廣告策略

本章節說明 AIdid Intelligence 為雅閣帝苑設計的 Meta 廣告執行策略，以「引導潛在客戶主動聯絡」為核心目標，透過雙軌轉換廣告架構、三層受眾分層與情感化素材策略，精準觸達高資產退休族群。

4.1 廣告目標與投遞策略

本次廣告以網頁轉換廣告為主要投遞形式，追蹤兩項 CTA 轉換事件：

CTA 1

電話撥打

用戶進入官網後，點擊電話按鈕觸發撥號動作。Meta 後台追蹤「電話點擊轉換事件」。

CTA 2

Line 訊息

用戶點擊廣告後，透過 Line 官方帳號發起詢問。Meta 後台追蹤「Line 連結點擊轉換事件」。

投遞節奏｜慢火 → 逐步加溫

8 月以素材與受眾測試為主（學習期），確保接待中心有足夠時間建立接待流程。9 月進入優化期後加大預算力道，10 月全力收割高意向族群，強化「限量 7 戶」稀缺感訴求。

4.2 廣告活動架構

針對兩種 CTA 轉換事件，建立兩組獨立廣告活動，讓 Meta 演算法各自針對對應轉換事件學習與優化，並方便後續獨立比較兩種渠道的成效與成本：

Campaign A

電話撥打轉換

廣告組 A1：Tier 1 精準興趣受眾
廣告組 A2：Tier 2 相似受眾（Lookalike）
廣告組 A3：Tier 3 再行銷暖受眾

Campaign B

Line 點擊轉換

廣告組 B1：Tier 1 精準興趣受眾
廣告組 B2：Tier 2 相似受眾（Lookalike）
廣告組 B3：Tier 3 再行銷暖受眾

月中成效數據回報後，預算將動態調整至效益較高的渠道，確保每一分廣告費發揮最大效益。

4.3 目標受眾架構

核心受眾輪廓

維度	設定內容
年齡	45–60 歲
主要決策角色	女性為主要決策族群
地理範圍	主力：桃園、台北、新北、新竹
興趣與行為	高端居家設計、歐式生活風格、私人度假、高消費力行為標籤
職業輪廓	企業主、高階主管、醫師、律師等高收入族群

受眾三層分層架構

層級	受眾類型	說明
Tier 1 精準鎖定	核心興趣受眾	年齡、地理、興趣行為標籤組合鎖定，直接觸達主力買方族群
Tier 2 相似擴展	Lookalike 受眾	以官網訪客、影片觀看者為種子受眾延伸，第 2 月起隨數據累積逐步擴充
Tier 3 再行銷	暖受眾回訪	曾與廣告互動、曾訪問官網、曾觀看影片的用戶，以不同訴求再次觸達

⚠️ 依 Meta 住房廣告規範（Housing Special Ad Category），廣告設定採正向鎖定，不以年齡或性別排除任何族群。

4.4 廣告素材策略

素材製作由 AIdid Intelligence 團隊統籌執行，以下為廣告創意策略方向。

核心創意策略｜將「偏遠」轉化為高價值訴求

廣告需直面市場對地點的疑慮，並以策略性語言重新定義：「遠離都市，不是退而求其次，是真正的選擇。」

情感主軸	核心訊息方向
退休想像	工作了這麼多年，這裡才是應得的生活
度假嚮往	每個週末，自家就是最好的度假地
私密稀缺	全桃園觀音限量 7 戶，稀缺感與身份感並重
家族情感	這樣的空間，讓家人每次回來都捨不得走

視覺風格建議

歐式莊園感

花園造景、精緻燈光，強調與都市住宅的視覺差異化。

慢活氛圍

清晨自然光、私人獨處的靜謐空間，觸發退休／度假的情感投射。

生活實感

家族聚餐、晨間咖啡、庭院散步等真實使用情境，增加代入感與嚮往感。

廣告 Hook 策略（前 3 秒決勝負）

類型	示例方向
情感投射型	「你有沒有想過，退休後要住在哪？」
對比型	「同樣是買房，有人買在都市裡擠，有人選在這裡。」
場景型	「早上在自家花園喝咖啡是什麼感覺？」

Section 05

KPI 設定與成效預估

本節涵蓋 5–7 月事前籌備工作與 8–10 月廣告投放成效預估。成效預估基於台灣高端不動產 Meta 廣告市場行業基準，並已納入學習期偏高、後期優化下降的運營規律。數字為推算範圍值，實際成效受素材品質、市場競爭、季節性等因素影響。

5.1 事前籌備與成效預估

月份	階段任務	廣告金計畫分配比例	預估聯絡次數
5 月籌備期一	啟動期｜廣告策略規劃確認、建案素材名稱統一修改、廣告帳戶架構設計	— 廣告尚未投放	—
6 月籌備期二	製作期｜廣告投放素材製作（桌機版＋手機版）、AI 宣傳影片製作	— 廣告尚未投放	—
7 月籌備期三	整合上線準備｜一頁式網站定稿上線、全素材整合統籌、Meta Pixel 建置完成、廣告帳戶最終審查	— 廣告尚未投放	—
▼ 正式廣告投放期｜8–10 月
8 月	測試期｜素材 A/B 測試、受眾學習	28%	100–150 次
9 月	優化期｜勝出素材加碼、再行銷啟動	33%	130–200 次
10 月	收割期｜限量 7 戶稀缺訴求、全力推進	39%	170–300 次
合計	三個月廣告期總計	100%	約 400–650 次

📋 廣告策略已完整規劃

上方各月廣告期的「階段任務」為執行重點摘要。完整的受眾分層架構、素材創意策略與雙 Campaign 設計，已詳述於 Section 04。

前往 Section 4 廣告策略 →

聯絡次數為廣告平台追蹤的 CTA 觸發次數（電話按鈕點擊 + Line 連結點擊合計），不代表實際有效洽詢次數；實際深度詢問比例受接待流程與銷售跟進品質影響。

5.2 KPI 設定原則

主要 KPI

CTA 聯絡次數

電話撥打 + Line 點擊合計，以三個月累積約 400–650 次為目標區間，兩種渠道分別追蹤比較。

次要 KPI

渠道效益比較

電話 vs Line 兩種 CTA 的每次聯絡成本（CPClick）對比，作為月中預算動態調整依據。

觀察 KPI

廣告素材互動

CTR、影片觀看完成率等素材層指標，作為 A/B 測試依據，非合約 KPI。

非量化

粉絲專頁監控

以帳戶穩定運作為主，不另設量化 KPI（粉絲淨增、觸及率受 Meta 演算法影響大）。

動態優化說明

實際執行中，團隊將持續監控電話撥打與 Line 詢問兩種聯絡渠道的各別效益。若特定 CTA 呈現更佳的詢問品質或更低的每次聯絡成本，預算配置將動態調整至效益較高的渠道，以確保每一分廣告費都發揮最大效益。

風險揭露

第 1 月學習期屬於必要投資：演算法需要時間學習，前期每次聯絡成本偏高為正常現象，切勿於第 1 月月底評斷長期成效
高單價建案聯絡品質重於數量：CTA 觸發次數為追蹤事件，實際深度洽詢比例視後續接待與銷售品質而定
季節性波動：農曆年前、選舉期間、房市政策變動皆可能影響廣告成本 10–30%

Section 06

合作方案與費用

本次合作規劃為 3 個月廣告投遞服務，投放期間 8–10 月，以清晰透明的費用結構協助雅閣帝苑精準觸達高資產潛在買方。

雅閣帝苑 Meta 廣告服務

3 個月 × 網頁轉換廣告代操全服務

NT$190,000 / 月

3 個月總投入 NT$570,000（含 5% 營業稅）

Meta 網頁轉換廣告代操（電話 + Line 雙 CTA）
雙 Campaign 獨立架構，精準追蹤各渠道效益
完整三層受眾分層（Tier 1 / Lookalike / 再行銷）
Meta Pixel 建置與轉換事件設定
廣告素材策略規劃與創意統籌
粉絲專頁帳戶管理與經營
月度成效月報（每月 10 日前交付）

費用項目說明

費用項目	佔比	說明
廣告媒體費	63%	直接投入 Meta 廣告帳戶，即時可於後台查看每分錢的花費明細
廣告代操服務費	18%	策略規劃、受眾設定、日常優化、A/B 測試執行
素材製作費	12%	廣告素材創意統籌與製作（影像拍攝原始素材由「奇楊建設」提供）
Meta Pixel 建置	0%	轉換事件設定（電話撥打 + Line 點擊），確保每次聯絡皆可追蹤
帳務管理費	2%	廣告媒體費代付手續（AIdid Intelligence 代收後代付 Meta）
營業稅	5%	已含於上方報價

廣告素材示意影片

以下為本次廣告投放規劃使用之素材示意，展示不同版本的廣告創意方向。

示範素材 A

示範素材 B

示範素材 C

付款與合約重點

付款週期：月繳制，請於執行廣告前月20日前完成匯款，發票於匯款後提供（詳見「合約細節」）
廣告媒體費：由 AIdid Intelligence 代收後代付 Meta，單一發票對象、帳務簡便透明
合作期間：6 個月（廣告執行為 8–10 月），合約簽訂後正式啟動
提前解約：雙方協議，未使用廣告預算可退還

合作細則

合作執行說明

以下為本次合作之執行細節與雙方確認事項，確保 8 月廣告如期上線，合作期間流程順暢推進。

一、帳戶主體與建置

BM（Business Manager）帳戶主體歸屬：廣告帳號由「AIdid Intelligence」開設
雅閣帝苑粉絲專頁：由「AIdid Intelligence」建立；粉專命名為「奇楊建設」
官網 / Landing Page Meta Pixel 埋設：廣告帳戶開立後同步建立 Pixel 並完成安裝，提升再行銷效率

二、廣告媒體費付款方式

付款模式｜AIdid Intelligence 代收分配：將廣告預算匯款給 AIdid Intelligence，由 AIdid Intelligence 代付給 Meta
優點：單一對口、發票對象單純，帳務管理簡便

三、素材提供規格與時程

原始素材來源：由「奇楊建設」提供（庭院照、樣品屋影片、建材特寫等）
最低素材包：合約啟動前需提供 15–20 張高解析建案照片(暫定)，供素材製作使用
文案口徑：「奇楊建設」提供建案售價、戶型、建材規格之正式口徑；「AIdid Intelligence」再轉化為廣告合規文字（符合本提案附錄法規規範）

四、成效檢核機制

月報節奏：每月 10 日前交付上月成效月報
到訪率回報機制：「奇楊建設」需配合回報每月「聯絡總數 → 邀約成功數 → 實際來訪組數 → 成交組數」，供 AIdid Intelligence 作為廣告優化參考依據

五、其他合作延伸（選配）

若案場熱銷快速收尾，合約可彈性提前結束並退還未使用廣告預算
若需加入 Google Ads、LINE Ads、YouTube 廣告，可提出補充報價
若需開發 Landing Page、CRM 串接、自動化客服機器人，可另行洽談報價

Appendix 01

附錄一｜市場研究數據

本附錄為 Section 04「市場洞察」之完整數據來源與延伸資料。所有數據皆標註來源與取得時間，便於合作過程中持續追蹤與更新。

A1.1 2025 台灣房市概況

指標項目	數據	來源
2025 全台交易量年減	24–25%（受選擇性信用管制影響）	內政部不動產資訊平台
2,000 萬以上高總價別墅量縮幅度	相對有限（高資產買方貸款依賴度低）	信義房屋不動產季報 2025 Q1
桃園觀音區成屋均價	NT$24–25 萬 / 坪	樂居網 2025 Q1 統計
桃園新屋區均價	NT$26 萬 / 坪	樂居網 2025 Q1 統計
桃園航空城計畫	長線置產需求帶動；預計 2030 年完工	桃園市政府航空城計畫公告

A1.2 Meta 廣告觸及與族群行為

指標項目	數據	來源
Meta 對台灣 18+ 人口觸及率	85.8%	Meta Ads Manager 台灣估算
45–64 歲每日 Facebook 使用時間	約 35–45 分鐘	We Are Social 2025 台灣報告
45–64 歲活躍時段	12–14 時（午休）、19–22 時（晚間）	Meta 內部流量報告
45–64 歲廣告互動管道	動態牆（主）、Messenger（問詢）	Nielsen Digital 2024 台灣報告
不動產類廣告平均 CTR	0.8–1.5%（情境素材可達 1.8–2.5%）	Meta Ads Benchmarks 2024

A1.4 同區不動產廣告競爭觀察

建案類型	2025 Q1 觀察	對雅閣帝苑啟示
觀音區大樓案	以「小資首購」、「低總價」為主訴求	雅閣帝苑為高總價別墅，受眾完全不重疊，無直接競爭
新屋／楊梅別墅	以透天厝為主，無電梯規格	雅閣帝苑「電梯別墅」為同區稀缺規格，具獨特賣點
桃園市區豪宅	以都會大樓為主，面積較小、公設比高	可對打「都會豪宅坪數小、社區缺乏隱私」痛點
竹北高資產住宅	坪價 NT$80–120 萬，總價 3,000 萬以上	雅閣帝苑 1,980 萬起具「新竹同級替代方案」敘事空間

Appendix 02

附錄二｜房地產廣告文案規範與法規注意事項

不動產廣告受多項法規規範，違反可能面臨罰鍰、廣告下架甚至民事賠償。AIdid Intelligence 所有廣告上線前皆會逐項審核，本附錄摘要關鍵法規與常見地雷，供奇楊建設與仲介商同步掌握。

A2.1 台灣主要適用法規

法規名稱	核心規範	違反後果
公平交易法第 21 條	禁止於商品／廣告為虛偽不實或引人錯誤之表示	罰鍰 NT$5 萬 – 2,500 萬
消費者保護法第 22 條	廣告之承諾視為契約之一部分，企業不得故意降低	須依廣告內容履約
不動產廣告應記載及不得記載事項（內政部）	規範坪數、公設比、總價、交通資訊等標示	限期改正，逾期罰鍰
Meta 住房特殊廣告類別	不得以年齡、性別、郵遞區號排除受眾	廣告下架、帳戶違規警示

A2.2 常見地雷與合規替換

禁止用語／寫法	合規替換建議
「全台最豪華」「業界第一」等最高級用語	「桃園觀音區稀缺電梯花園別墅」（具體、可驗證）
「保值保證」「投資回報保證」	「桃園航空城計畫加持，長線置產優選」
「捷運 X 分鐘」（若未興建／未通車）	「毗鄰未來航空城計畫區（以政府公告為準）」
模糊使用「坪數」未區分主建物/附屬/公設	明確標示「權狀總坪、主建物、附屬、公設比」四項
建材品牌標示不一致	以建材說明書為準，廣告必須與之完全一致
「低總價」未加「起」字	「NT$1,980 萬『起』」（法規明定須加「起」）

A2.3 Meta 住房特殊廣告類別操作

核心規範

所有不動產買賣/出租廣告必須於廣告組層級勾選「住房」特殊類別
不得以年齡、性別、郵遞區號、婚姻狀況、家庭狀況、國家起源、種族等受保護特徵排除受眾
地理定位最小粒度為 15 英里（約 24 公里）
年齡定位最小範圍為 18–65+（不得限於特定年齡段）

此規範由 Meta 依美國《公平住房法》全球實施，違反將導致廣告下架與帳戶違規記錄。AIdid Intelligence 於廣告建置時一律勾選此類別，並以「興趣／行為標籤」而非「人口統計排除」達成精準觸達。

A2.4 坪數標示標準格式

完整標示範例（建議格式）：

權狀總坪：73.5 坪（含車位）
主建物：42.3 坪
附屬建物（陽台／雨遮）：3.2 坪
公設：12.5 坪（公設比 17.0%）
車位：2 個（平面車位 15.5 坪）
獨立前庭花園：12–31 坪（依戶型）

以上數字為範例格式，實際以建案實測面積為準。

A2.5 免責聲明標準版本

廣告素材／Landing Page 建議加註：

本廣告所載資訊僅供參考，實際以現場公開說明書、建材說明書、合約文件為準。本廣告圖片含示意圖或模擬圖，實景以現場為準。周邊設施與交通時間以政府公告與現況為準。
廣告主：奇楊建設

A2.6 AIdid Intelligence 廣告審核 SOP

每則廣告文案／素材上線前，AIdid Intelligence 執行以下 6 步檢核：

無禁止詞彙檢查（「最」、「保值保證」、「投資回報」等）
坪數標示正確性（含公設比說明、「起」字、主建物／附屬／公設拆分）
周邊設施與交通敘述有政府公告依據或加註免責聲明
廣告組已勾選「特殊廣告類別：住房」
Landing Page／表單底部已加註廣告主名稱與免責聲明

AIdid Intelligence 法規合規承諾

若因 AIdid Intelligence 未執行上述 SOP 導致廣告違反法規受罰，AIdid Intelligence 願負擔 50% 行政罰鍰；但若因客戶提供之素材／文案本身不實（如建材規格錯誤、交通資訊錯誤），客戶需自行負責。合約細節請於簽約前完整討論。